Hausverwaltung Magdeburg  Tel.: 0176 - 20631953

Hausverwaltung -  Wohnungsverwaltung - Immobilienverwaltung - Grundstücksverwaltung - Hausverwaltung Magdeburg

Sie suchen eine neue Hausverwaltung in Magdeburg?

Sie sind Immobilieninvestor, bzw. Immobilieninhaber mit Immobilie(n) in Magdeburg?

Ihre gegenwärtige Hausverwaltung kümmert sich nicht so wie Sie um ihre Immobilie in Magdeburg?

Sie sind der Meinung Ihre gegenwärtige Hausverwaltung wäre ineffektiv und

hätte wesentliche Immobilienbelange einfach mal nicht im Griff?

Sie sind unzufrieden und suchen eine neue Hausverwaltung in Magdeburg?

Dann sind Sie hier richtig!

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Hausverwaltung Magdeburg - einige Gründe für einen entschlossenen Wechsel

Vorwort: Wir gehören zu einer Gruppe von Immobilienbesitzern / Immobilieninvestoren in Magdeburg, die beim Hauskauf / Immobilienkauf entweder die Hausverwaltung des Vorbesitzers mitübernahmen, oder uns im Falle eines Hauserwerbs über eine Zwangsversteigerung selbst eine Hausverwaltung in Magdeburg gesucht haben und später ständig feststellen mußten, daß einige wesentliche Dinge recht "suboptimal" und regelmäßig zu unseren Lasten abliefen. Durch langjährige Erfahrungen mit Hausverwaltungen, und aufgrund eine Menge an gezahltem Lehrgeld haben wir uns entschlossen uns zusammen zu tun und effektive Lösungen zu finden. Nachfolgend einige Punkte, die Sie vielleicht auch so sehen.

Hausverwaltung Magdeburg - Meist ist der Preis ausschlaggebend für die Auftragserteilung

Damit eine Immobilie Ertrag abwirft, müssen die Kosten niedrig gehalten werden. Die Preise für eine Hausverwaltung sind nicht umlagefähig und liegen in Magdeburg zwischen 15,-€ pro Wohneinheit und 28,-€ zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Ein Verwalter einer Hausverwaltung allein kann und soll bis zu 500 Einheiten verwalten, damit ein Gewinn übrigbleibt. Hausverwaltungen unterliegen auch der Pflicht der Gewinnerzielungsabsicht, so daß sich eine Hausverwaltung kaufmännisch erst ab einer gewissen Anzahl an verwalteten Einheiten rechnet. Diese zu verwaltende Anzahl pro Verwalter aber schränkt seine Handlungsfähigkeit ein, sich um das Objekt, um welches es geht, so zu kümmern, als wäre es sein eigenes! Hausverwalter werden an dieser Stelle nun energisch widersprechen, was selbstverständlich deren gutes Recht ist. Deutschland ist ein freies Land und jeder hat das verbriefte Recht auf freie Meinungsäußerung. Das gilt auch für uns hier in Magdeburg.

Hausverwaltung Magdeburg - Leerstehende Wohnungen

Ziehen Mieter aus, hat man leerstehende Wohnungen.  Die meisten Hausverwaltungen rechnen leerstehende Wohnungen gerne mit ab, obwohl von dort kein Geld reinkommt. Die Hausverwaltungen argumentieren nachvollziehbar, daß auch die leerstehende Wohnung verwaltet werden muß, was aber den Interessen des Eigentümers widerspricht. Die Vermietung einer Wohnung ist mit viel Arbeit und Engagement verbunden und an diversen Voraussetzungen, wie z. B. der Zustand der Wohnung, geknüpft. Es gab in Deutschland Menschen, die professionell Wohnungen vermieteten und dafür vom Mieter eine Vermittlungsprovison bekamen. Diese betrug nicht selten zwei Monatskaltmieten. Eine 2015 in Deutschland in Kraft getretene gesetzliche Neuregelung zu Provisionen in der Immobilienbranche, das Bestellerprinzip, verbietet es dem Mieter diese Vermittlungsprovision in Rechnung zu stellen. Dieser Beruf ist zwischenzeitlich ausgestorben, weil niemand kostenlos arbeiten möchte. Heute übernehmen die Hausverwaltungen diesen Job, erhalten meist aber weniger Geld für die Vermietung.  Bei einer Wohnungsvermietung kommt es nach Inserierung nicht selten zu 10 Besichtigungen und mehr mit An- und Abfahrt, bis sie vermietet wird. Ein prominentes Inserat in den einschlägigen Portalen kostet einfach mal gutes Geld. 100,-€ ist da keine Seltenheit. Es kann auch vorkommen, daß trotz mehrfacher Inserate trotzdem niemand die Wohnung mietet. Die Verwaltung bleibt auf den Kosten sitzen. Aus diesem Grund - das ist ein Erfahrungswert - inserieren Verwaltungen zwar, weil sie dem Eigentümer gegenüber verpflichtet sind, aber eben nicht prominent, also nicht kostenpflichtig, was dann meist einen langen Leerstand zu Folge hat. Die monatlichen Verwaltungskosten werden aber dennoch weiter in Rechnung gestellt! In der Zeit, die ein erfolgreicher Vermietungsprozeß komplett benötigt, welcher sich für die Hausverwaltung kaufmännisch garnicht rechnet, hat die Hausverwaltung bereits sicheres Geld mit der Verwaltung ihrer Objekte verdient.

Hausverwaltung Magdeburg - wer kümmert sich um verstopfte Toiletten?

Antwort: Selbstverständlich die Hausverwaltung. Sie bestellt den Klempner. Klempner aber machen bei mehretagigen Häusern eine Sache so gut wie nie: Sie schütten beim Mieter meist kein Rohrfrei Gel in die Toilette, sondern fräsen mit der Spirale. Das ist teuer. Eigentümer wissen genau, wovon wir hier sprechen.  Diese Rechnung, in der Regel meist ab 200,-€ und höher, möchte der Mieter nicht zahlen. Der Klempner wird ja auch indirekt vom Mieter beauftragt, also darf der Mieter nicht bestraft werden. Somit wird auf den Rechnungen angegeben, daß mehrere Meter Spirale durchs Rohr gefräst werden mußte. Nach ca. einem Meter ist man bereits im Hauptstrang, so daß per Rechnungsdeklaration der Hauptstrang "mit verstopft" war, so daß dann der Vermieter zahlen muß! Warum verstopfen Toiletten? Genau! Weil Essensreste mit ins Klo gespült werden, Fette sich ablagern und durch kaltes Wasser nicht gelöst werden, sondern sich eher verhärten. Fehlt dann Toilettenpapier, greift der Mieter gerne zu Küchenpapier, welches sich im Wasser nicht auflöst. Schon ist das Klo verstopft. Wäre der Rechnungsbetrag bis 80,-€, müßte laut Mietvertrag der Mieter die Kosten bezahlen. Das paßt dem Klempner nicht, denn 200,-€ ist ein viel besserer Auftrag. Die Hausverwaltung hätte ja auch den Hausmeister mit Rohrfrei Gel hinschicken können. Die Kosten für eine Flasche Rohrfrei kostet keine 2,-€. Das machen Hausverwaltungen meist nicht, denn die von den Hausverwaltungen gleich mit angebotenen Hausmeisterservices haben ihre Tücken.

Hausverwaltung Magdeburg - Der Hausmeisterservice und seine Tücken

Jedes Mehrfamilienhaus sollte einen Hausmeister haben. Da sind sich alle einig. Frage: Wie hätten wir es denn gerne? Geringfügig beschäftigt? Teilzeit? Vollzeit? Was soll der Hausmeister alles können? Wir reden von einer festen Kostengröße, die den Ertrag einer Immobilie, die vielleicht nicht über 100 Wohneinheiten hat, dramatisch senkt. Hausverwaltungen bieten daher Hausmeisterservices an, bzw. greifen auf solche Dienstleister zurück, die ihre Arbeit nur einige Stunden in der Woche zur Verfügung stellen. Ein Hausmeisterservice ist in der Regel kein Service, den ein fester Hausmeister leistet, weil ein seriöses Hausmeisterdienstleistungsunternehmen, genau wie eine Hausverwaltung, ein Unternehmen mit Gewinnerzielungsabsicht ist und die Stunde in Magdeburg mit satten zweistelligen Stundenlöhnen zzgl. MwSt berechnen muß - An- und Abfahrt kommen noch hinzu. Also beschränkt man sich vertraglich auf drei bis vier wesentliche Dienstleistungen: Müll, Hausflurreinigung, Winterdienst und ggf. Pflege evtl. vorhandener Grünflächen auf dem Grundstück! Mit anderen Worten: Es gibt keinen Hausmeister, der mal eine Lampe wechselt, die irgenwann einmal stinkenden Mülltonnen auch mal auswäscht, ein Schloß oder einen Klingelknopf repariert, auch mal ein verstopftes Klo wieder frei bekommt, eine tropfende Wasserleitung abdichtet, einen Heizkörper entlüftet, ein Thermostat wechselt, oder sich einer anderen der zahlreichen Herausforderungen eines Mehrfamilienhauses annimmt. Und am Wochenende schon gar nicht! Der Mieter ruft in der Regel die Hausverwaltung an, welche ihrerseits eine passende Firma beauftragt, die dann, aufgrund ihrer Gewinnerzielungsabsicht, mit satten zweistelligen Stundenlöhnen zuzüglich An- und Abfahrt und zuzüglich Mehrwertsteuer abrechnet. Es summieren sich Kosten, die zwar zum regelmäßigen Leid der Mieter umlagefähig sind, dem Eigentümer aber Liquidität kosten. Hinzu kommt, daß wohnwirtschaftliche Mieteinnahmen meist Mehrwertsteuerfreie Einnahmen sind, und man dann die Mehrwertsteuer für Hausmeisterdienste entweder garnicht, oder nur im Verhältnis von mehrwertsteuerbehafteten und mehrwertsteuerfreien Einkünften erstattet bekommen kann.

Hausverwaltung Magdeburg - Renovierung / Reparatur

Häuser haben irgenwann einmal einen Reparaturrückstau. Spätestens, wenn ein Mieter auszieht geht es los: Laminatschäden, Schäden an Türen, Wänden, Tapeten, Teppichen, Einbauküchen, Schlössern, Steckdosen, fleckige und löchrige Wände, defekte Fliesen und beschädigte Wannenbeschichtungen, beschädigte Türzargen, ect.!  Diese Schäden müssen akribisch aufgenommen werden und anschließend die Reparaturkosten konsequent eingefordert werden.  Zwei bis drei Kaltmieten Kaution reichen meist nicht aus diese Kosten zu decken. Was dann?  Mehr wie mahnen kann eine Hausverwaltung nicht! Widerspricht ein Mieter,  wird es teuer, denn die Hausverwaltung wird dann einen externen Rechtsanwalt einschalten müssen, und der muß, das ist Gesetz, nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) abrechnen. Eigentümer sind gut beraten auch hier eine bezahlbare Lösung zu haben.  Es gibt zwar Rechtschutzversicherungen, die solche Risiken übernehmen, aber es gibt leider auch drei Faktoren, die man sich vergegenwärtigen muß: 1. Solche Rechtschutzversicherungen sind recht kostenintensiv und lohnen sich meist nicht. 2. Wem wird die Verwaltung die Kosten, für die akribische Zuarbeit an den Rechtsanwalt, in Rechnung stellen, und zu welchem Preis? Antwort: Dem Eigentümer, und das garantiert nicht zum Preis des gesetzlichen Mindeslohns!   3. Was, wenn beim ausgezogenen Mieter zwischenzeitlich keine Geld mehr zu holen ist?  Wie minimieren sich dann die Kosten für die hinterlassenen Schäden?

Hausverwaltung Magdeburg - Wasserschäden durch Mieter

Wasserschäden gehören zu den kostenintensivsten und häufigsten Schäden, die Mieter verursachen. Kein Problem, die Versicherung zahlt! Ja? Welche? Die des Mieters, oder die des Eigentümers? Wird die Gebäudeversicherung des Eigentümers zwei mal in Anspruch genommen, dann wird das hierzulande in der sogenannten schwarzen Liste der Versicherungswirtschaft eingetragen, der Vertrag wird seitens der Versicherung oft gekündigt, und diese Immobilie erhält keine preiswerte Gebäudeversicherung mehr, sofern sie überhaupt noch eine bekommt. So schön es sich anhört, Geld von der Versicherung zu bekommen, so schnell kan es mit dem Versicherungsschutz in Deutschland auch gänzlich vorbei sein, wenn die Versicherungsgesellschaften meinen, das Risiko eines Gebäudes wäre zwischenzeitlich zu hoch. Was aber ist mit der Versicherung des Mieters? Hat er denn überhaupt eine? Was, wenn er bei Mietbeginn der Hausverwaltung den Versicherungsschutz zwar nachgewiesen hat, zwischenzeitlich er die Versicherung aber gekündigt hat, oder die Versicherung ihm aufgrund nicht bezahlter Rechnungen gekündigt hat? Der Autor dieses Textes (aus Magdeburg) hat selbst diese Erfahrungen mit nichtmehr versicherten Mietern, die erhebliche Wasserschäden verursachten, gemacht. Viele andere Fälle sind bekannt. Welcher Hausverwaltung hat ihre Kunden vor Vertragsabschluß je darauf hingewiesen, oder hat gar eine Lösung für dieses immense Risiko?

Hausverwaltung Magdeburg - Rechtstreitigkeiten aufgrund von Mietnomaden und sonstigen Mietausfällen

Mietnomaden sind der Albtraum eines jeden Eigentümers. Mietnomaden können Eigentümer ruinieren. Leider sind in Deutschland, anders als in vielen anderen Ländern, eben aufgrund der komplexen typisch deutschen sozialen Absicherungssystemen, die Rahmenbedingungen für Mietnomaden äußerst günstig.  Hier in Magdeburg sogar extrem! Es ist ein Irrglaube, wenn jemand glaubt das Risiko des Mietnomadentums durch strenge Vorabselektion eines Mietinteressenten eliminieren zu können. Das Damoklesschwert des Mietnomadentums schwebt allgegenwärtig und zu jeder Zeit über allen Eigentümerhäuptern. Wir erleben es regelmäßig nicht nur in Magdeburg, aber bundesweit, daß sich Situationen von sehr guten Mietern von einem Tag auf den anderen drastisch verändern. Scheidung, Krankheiten, Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit, Insolvenz, Alkohol, Drogen, Sanktionen durch das Jobcenter, sind nur einige Gründe für plötzliche drastische Veränderungen in den persönlichen  Verhältnissen von Mietern. Infolge kommt es bedingt durch die damit entstehenden Mietausfälle meist  zu starken Spannungsverhältnissen zwischen Vermieter und Mieter. Uns ist, bis auf eine einzige Hausverwaltung in Magdeburg, keine andere Hausverwaltung bekannt, die diese Probleme preiswert lösen kann. Einen nach RVG abrechnenden Rechtsanwalt einschalten ja, das jeweilige Problem kostensparend lösen nein!

Es gibt noch viele Argumente mehr, und auch viel drastischere, die wir hier aufführen könnten, möchten es im Augenblick bei diesen wesentlichen Punkten belassen. Als Immobilieneigentümer können Sie selbst einschätzen, ob Sie auch diese Erfahrungen gemacht haben und auch grundsätzlich unsere Ansichten teilen.

Unser Fazit: Es wird unserer Ansicht nach schwierig einen Hausverwalter zu finden, der für einen Immobilieninvestor / Immobilieneigentümer all diese Dinge so erledigen würde, als wenn es seine eigene Immobilie wäre.  Selbstverständlich werden Hausverwalter auch an dieser Stelle nun energisch widersprechen, was wiederum selbstverständlich deren gutes Recht ist. Deutschland ist, wir betonen es erneut, ein freies Land, und jeder hat das verbriefte Recht auf seine freie Meinungsäußerung. Wir unterstellen keinem Hausverwalter Unfähigkeit oder Unwillen. Das Gegenteil ist der Fall. Aber wir haben durch kostenintensive Erfahrung in Magdeburg verstanden, daß es systembedingte Defizite gibt, die man im Eigentümerverbund viel edler ausgleichen kann!